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攻めの贈与税の納税戦略

ただし、相続開始までが短期間ならば、賃貸建物を建てた子供に入る収入も限られています。したがって、賃貸建物を子から親に贈与、または、売却して、土地の評価減を採用できる方法に切り替えたほうが得だからです。「子に貯まるお金<土地の評価減による節税」のほうが得ということです。つまり、贈与、売却であれば、お金賃貸建物または、売却と書きましたが、親のはに転換しますので、相続財産はさらに圧縮することができます。
ここでなぜならば、固定資産税評価額×70%1億円のお金は1億円の相続税評価額ですが、1億円で購入した賃貸建物の相続税評価額はをベースに評価するので、1億円よりも下になるからです。次の対策が考えられます。ただし、親の年齢が-定以上になっていても健康な場合、相続開始がいつなのかを予想することは非常に難しいものとなります。

そういう場合は、

子供が同族法人を設立し、その同族法人に子供自身のアパートを売却する

これによって土地評価額は20%の評価減ができ、

更地評価額の80%となります。一般的に、父への地代は固定資産税(含、また、こういうケースでは、都市計画税)の2~3倍程度を支払います。

賃貸収入は法人の収入とし、父以外の複数の子供設立した子供の兄弟姉妹に役員報酬として分配すると、給与所得控除額もあるし、数人で分散するので、所得税の税率を下げることも可能です。このとき、土地の無償返還に関する届出書という書類を税務署に提出しておきます。これを忘れると、借地権の課税問題が出てきてしまいます。子供の賃貸建物を親の名義にし、

同族会社に一括貸しをする

土地は貸家建付地となり、この場合、土地の評価額は更地評価額の約80%となります。
役員報酬は父以外の子供複数で受け取ることにより、所得税の税率を下げることができます。また、賃料の一部は同族会社に入るので、親の相続財産が膨らむことを軽減できます。これに関しては、次項目でさらに詳しく解説していきます。節税のためにアパートを建てるこのように一口にといっても、いろいろな形態があります。
相続財産の額、相続人の構成、被相続人の年齢、相続人の収入など、いろいろな要素を考えて対策していくべきです。

同族会社によるサブリースのメリットとは?

◆空室対策だけじゃない、

節税対策にも効果あり賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビルを所有している不動産オーナーの方のための相続対策を見ていきましょう。引き続き、「不動産管理法人を使った、サブリースによる節税対策」ここではを解説します。
サブリースとは、「不動産賃貸を行うにあたって、不動産会社などがオーナーから賃貸物件を·括借り上げする」本来の経済的意味は空室リスクの回避ことであり、にあります。まず事例を挙げ、このサブリースを使った節税対策の手順を追っていきましょう。
交通会館の駐車場前提条件父名義の土地に父名義の賃貸マンションが建っているこの土地は昔は更地であった(この時点の土地評価額を100とする)この土地に賃貸建物を建てたことにより、土地評価額が80になった0手順同族会社を設立(すでに同族会社がある場合は、これを利用しても可)賃貸マンションを借りている賃借人との契約を変更する【変更前】父が賃借人に貸している父→賃借人という賃貸借関係【変更後】父が同族会社に貸し、それを同族会社が賃借人に貸す「父→同族会社サブリース→賃借人」という賃貸借関係建物を父から子供に贈与する土地は贈与しない→各部屋の賃借人から預かっている敷金相当額の預金も子供に贈与する(敷金は賃借人に対する債務であり、敷金相当額も一緒に贈与しないと、税務上の問題が発生する)

④将来、父の相続が発生するこのような節税対策が有効かというと、それは次の理由からです。

なぜ、父に関する所得税、住民税、相続税

◆賃貸アパートなども所有しているような場合は、

さらに相続時には、前にも述べましたが、父が他の賃貸マンション、賃料に対する所得税と住民税が高くなります。手取り額に対しても相続税が課されるという状況になります。建物を贈与すれば、賃料は子供の所得になり、父ほどの高い所得税と住民税は課されません。当然、父の相続発生時にその手取額には相続税もかかりません。父名義の土地の相続税評価額

◆土地の相続税評価額を下げるという相続税対策であることが多いでしょう。

父が賃貸マンションを建てた理由は、元々、前述した「建物を贈与して名義変更をした時点」とここで解説している節税対策のキモは、父の相続発生時点両時点の賃貸借関係にあります。

-賃借人土地の評価額の減額難しくなるので理由は割愛しますが、実は、この両時点で建物所有者が貸している相手が異なっていると、という効果は維持できなくなってしまうのです。しかし、賃借人の入れ替わりはいつ起こるかわかりません。

建物所有者が同族会社に貸すようにすれば、同族会社は入れ替わることはないので安心というわけです。そこで、この両時点の賃貸借関係は次のようになります。

都市計画区域

新住宅市街地開発事業区域

精神的にタフでないとやれない
この時点「父→同族会社サブリース→賃借人」この時点「子→同族会社サブリース→賃借人」理屈の上では同族会社を使ったサブリースを利用しなくても、この時点での賃借人の入れ替わりがなけこの節税対策は、そのままの状態でも成立します。
なぜならば、れば成立するからです。実際の賃借人元々、父から借りていた賃借人ほぼなり得ないのです。両時点の賃借人を同じにしかし、は入れ替わるため、上記の両時点の賃借人が同じには、だから、

するために、サブリースを利用するのです。

第三者の不動産管理会社がサブリースをしている場合でも同じことが言え、両時点で同じ会社がサブリースをしているならば成立します。

これは同族会社ではなく、それから、世の中には下記の賃貸借関係になっているケースもあります。「父や子→同族会社→第三者の不動産管理会社→賃借人」この同族会社が行うサブリースは経済合理性がないため、この場合、税務調査で否認を受けるリスクがあります。なぜならば、サブリースという行為は空室リスクの回避が目的であり、第三者の不動産管理会社がサブリースをしていることにより、このリスクはすでに回避できているからです。
同族会社がわざわざ入らなくても、すでにリスク回避できているので、そこで間に入る経済的意味がないのです。同族間で行う取引は常にその取引を行った理由という経済合理性が問われます。
相続税に限りませんが、

同一生計の親子が、不動産の相続で考えたいこと

●相当の地代

として親から子供へ財産を移転するあまり一般的に知られていませんが、かなり有効な相続対策があります。

父が子供名義の土地にアパートを建て、子供に相当の地代を支払うのです(土地を借りるにあたっての権利金は支払いません)。親と子が同一生計であることが条件です。

全期間一括前払地代方式の定期借地権マンションこれは、同居している場合は同一生計となります(同居していても別生計の場合もあり得ます)。また、別居していても生活費の送金状況などにより同一生計か原則として、うかを判断することになります。相当の地代国税庁のホームページに次のように書かれています。ここで支払うとは、原則として、その土地の更地価格(時価)のおおむね6%程度課税上の弊害がなければ、次の金額も認められます。
その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額その土地の相続税評価額またはその評価額の過去3年間の平均額地代としてはかなりの高額ですが、これによって、父の預貯金が子供に所得税、住民税、贈与税なしで移転できるのです。

なぜならば、同一生計の親族が支払いを受ける地代などの経費は、支払う側では経費にならない代わりに、受け取る側では所得にしなくてもいいからです.父の不動産所得の計算上は経費にならないというデメリットはありますが、この方法は、父の金融資産の移転を考える場合には有効です。ある程度の期間をかけて父の財産を移転させる前提なので、実行後に父がまもなく他界してしまった場合は効果が半減します。この方法は父の不動産事業が事業的規模かどうかを問いません。参考までに、不動産貸付業が事業的規模と言えるのは、次の場合とされます。

貸間やアパートなどについてはおおむね10室以上独立した家屋についてはおおむね5棟以上1棟につき2室と換算青空駐車場などの土地の貸付けがある場合、貸地をおおむね5件で1室と換算します。
例えば貸室8室と貸地10件の場合は合わせて10室相当となり、その不動産貸付業は事業と呼べる規模ということになります。また、不動産事業全体で考えますので、子供の土地に父が所有するアパートが建っていたとしても、土地の評価減はできず、この方法はあくまでも父から子供への財産ちなみに、更地としての評価額になります。

相続しない

あのときは世話になったね

の移転を目的とした方法なのです。は、そのままの状態であれば、賃もちろん、将来的には相続により、父のアパートも子供のものとなります。そして、次の相続時子供が他界したとき貸物件が建っている土地ということで評価減ができることになります。

賃貸物件の建て替え中に相続が発生したらColmunどんな建物にも寿命があり、いずれは建て替えなければならない時期が来ます。賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビルを所有している不動産オーナーの方からすると、その建て替え中に相続が発生したら、その土地の評価がどうなるのか気になると「貸家建付地としての評価はできない」ころでしょう。実際、と勘違いされている方は多いですが、そうではないのです。
興味深い裁決を2パターンご紹介します。
これに関し、○平成4年12月9日裁決建て替え中·相続開始日に建物を旧建物の賃借人が引き続き、新建物に入居することとなっている·立退料の支払いがない場合、新築中の建物について、権利金の授受があり、賃貸借契約が成立済の場合は貸家建付地でOKまたは、○平成7年11月14日裁決·相続開始日に建物を新築中建て替えではなく新築中とは書いてありませんが、→具体的にそう推察されます·以前からの賃借人は存在していない·賃貸借予約契約は締結されているが、賃貸借契約は未成立貸家建付地として評価できないこれらの裁決からわかることは建て替え中であっても、『貸家建付地』として評価できることはある(土地の価格が約80%で評価されることはある)という:とです.具体的な条件としては、以下のようなものが挙げられます。

「旧建物の賃借人が、引き続いて新建物に入居することとなっている」立退料の支払いがない「新築中の建物につき権利金の授受が完了し、賃貸借契約が成立済み」

賃貸物件を建て替える時期を迎えているときに「父母など不動産所有者が死期を予測できる病気にかかっている」ということもあり得ます。先ほどのような一定の条件を満たせば、更地評価よりも低い「貸家建付地しかし、建て替え中であっても、の評価をすることができるのです。
第三者への賃貸だと、賃借人の意思によって、もちろん、これらの条件を満たすことができる場合とできない場合があります。同族法人への賃貸であれば、意図的にこれらの条件を満たすことができます。
方、.括借り上げし、第三者に賃貸」、「新建物は同族法人が.括借り上げし、第三者に賃貸」1日建物は同族法人がということもあり得るでしょう。具体的な法令がなくても、「税務署が租税回避行為と判断したら否認できる」同族会社の場合、という法律があるので、これも考慮すべき点ではあります。
とはいえ、この否認方法は実際には適用されることは少ないので、税務調査で否認されない状況にしておくことは重要ですが、必要以上に恐れる必要はありません。

入居者専用駐車場が埋まらないときの対処法

◆コインパーキングの併設を検討してみる

駐車場以前、当社で受注した相続税の申告案件で、に関するものがありました。次のような内容です。さらに同じ敷地内に入居者専用の駐車場もつくりました。被相続人である父が、相続税の節税対策のため、所有していた更地に賃貸マンションを建て、しかし、入居者で駐車場を借りない人が増え、駐車場の空きが目立ってきました。
そこで税理士に相談したところ、「空いた部分を入居者以外にも貸したらどうですか?」と言われ、入居者以外にも貸すことにしました。
子供は1人であきらめるのか?その後、父はまもなく他界し、相続が発生しました。しかし、大きな問題があったのです。土地の評価が『更地評価×約80%「入居者専用であれば、『更地評価そもそも、賃貸物件を建てるという節税対策をしたのは、になる」、駐車場部分も約80%となるからです。
駐車場が空いているからといって、同じ敷地内とはいえ入居者以外にも貸せば、「更地評価×約80%-土地評価の約20%減額」という効果はなくなってしまいます。その駐車場全体の土地評価は高くなってしまうのです。
とはいえ、もちろん、この約20%の減額を捨てる代わりに、入居者以外からの駐車場収入が入ってきます。だから、次の2つのことを比較すべきです。
O20%の減額による相続税の節税効果3入居者以外からの駐車場収入があることのメリット-手取り相続の時点で10のメリット>このメリット今回は、すでに父の死期が近いことがわかっていたので、となることは、ほぼ確実でした。
それにも関わらず選択を誤ったために、駐車場部分の全体につき、20%の減額効果を採用できないことになってしまったわけです。今日では、若年世代の車離れが加1速し、以前にはなかった他人と車を共有するカー·シェアリングという制度も流行っています。

そのため、以前は埋まっていた入居者専用の

駐車場が、入居者だけでは埋まらないケースも多々出てきています。では、入居者専用駐車場が埋まらない場合に、何かよい対策はないのでしょうか?例えば、このような考え方があります。駐車場の空いている部分を道路に接している部分に集め、そこにコインパーキングをつくります。

(-入居者に貸している部分を移動してもらい)つまり、駐車場を、入居者専用の駐車場コインパーキングに区切ってしまうのです(コインパーキング部分は評価減はできません)。と「入居者専用の駐車場につき、約20%の減額を維持できる」、「コインパーキングの収入が入ってくる」というメリットだけではありません。
このやり方は、コインパーキングを道路に面した部分に設置することにより、次の2つの効果があるのです。入居者専用の駐車場が公道に接する距離が短くなる入居者専用の駐車場の土地の形が悪くなるこれにより、入居者専用の駐車場の土地評価がさらに下がる可能性があるのです。
多角的に考えて節税対策を行わないと、相続税は、大きな損を生んでしまう可能性があります。入居者専用の駐車場が空いているケースは多いので、この話を考えてみてください。入居者専用駐車場を集約し、入居者以外に貸す部分と明確に分けるようにすることで、ちなみに、コインパーキングまで併設しなくても、同様の土地評価減の効果を維持することもできます。
相続税は納税額が大きくなることも多く、ちょっとしたミスが数百、数千、数億円という違いになって出てくることもあるので注意が必要です。

更地の評価は2つに分けると下げられる

利用区分で分けるか、

遺産分割で分けるか

◆土地の評価は路線価×mリで計算されることが原則です。

相続税の場合、ここでは、土地の利用の仕方相続開始前の対策遺産分割の方法相続開始後の対策による相続税の節税対策をお伝えします。
例えば、下記の土地(更地)があったとします。2つの道路に接した角地200m2·片方の道路の路線価が100万円·もう片方の路線価が50万円この土地の場合、一般的な住宅地区を前提として、普通に評価すると以下のようになります。

特定の財産の相続人が