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事業者--利便性に照らし

セットバックが必要な土地の評価

納税者:建物の評価額を1億6022万円として申告鑑定評価税務署:減価償却後の帳簿価額2億6189万円が正当として否認審判所:バブル期に取得された建物なので、2億1447万円と評価結果として納税者が行った鑑定評価額よりは高いものの、帳簿価額よりも4742万円も下がったのです。

当社では他の税理士が作成した相続税の申告書を見せていただく機会もあるのですが、この評価額が検討されないまま、帳簿価額を申告書に載せているケースも散見されますバブル当時に購入したものでなくても、帳簿価額よりも時価が低くなっているものはたくさんあります。また、だから、これらを不動産鑑定による評価額で評価して、相続税、または、贈与税の申告で採用していくことは非常に重要なことなのです。

還付請求(正しくは更正の請求相続税については相続開始日から5年10カ月以内、贈与税については赠与した翌年不動産の評価の話に限りませんが、と言います)は、が原則的な期限となっています。土地等の評価額を見直し、還付請求の可能性を検討してみてください。
3月15日から6年以内、この期限内にいる方はぜひ、

同族会社の債務超過を、社長の資産で解消する

◆社長の個人資産も減らせて一石二鳥

今回は同族会社を経営している社長の相続を考えた場合に使える対策です。
社長個人が所有している土地建物を、同族会社に貸しているケースはよくあります。次のような手順により相続対策ができるのです。
この同族会社をA社としましょう。そして、A社は債務超過になっているとします。

この場合、社長名義の建物を法人名義にし、社長名義の土地にA社名義の建物が建っている状態にし、土地の賃貸借契約を結ぶ社長の土地にA社名義の借地権が自動的に発生することになるOA社は借地権を無料で手に入れ、A社に借地権相当額の受贈益が計上される受贈益と過去から繰り越されてきた欠損金が相殺され、法人税はかからないOA社は債務超過が解消。
解消されなくても財務状態が改善されるあるいは、これを具体的な数字で考えてみましょう。

A社は債務超過7000万円欠損金7000万円社長名義の土地の時価1億円(借地権の時価を7000万円とする)社長名義の建物の時価3000万円帳簿価額も3000万円まずは、建物を3000万円で社長からA社に売却します。
1度に支払えなければ、分割払いでも構いません。もし、すると、「社長の土地にA社の建物が立っている」状態になります。そして、借地権相当額7000万円がA社の受贈益になります。一気にこの結果、債務超過7000万円と借地権の受贈益7000万円が相殺され、債務超過が解消されるのです。
50年以上では一般定期借地権売却益が計上されず、不動産売却に伴う税金は発生しません。ちなみに、社長は帳簿価額3000万円の建物を3000万円で売っているため、さて、ここからが社長の相続の話です。

社長の土地1億円のうち7000万円はA社に移転しているので、これに関する社長の税金を心配される方もいるでしょう。しかし、この場合は原則として、社長に税金はかかりません。ここでは割愛します。
この方法は専門家にご相談の上、理由は専門的になりすぎるので、ただし、実行するようにしてください。今回は社長の建物を売却しましたが、これを贈与しても同じ効果を得られます。
なお、違いは建物の時価-帳簿価額3000万円も、法人の受贈益として計上されることです。
法人の債務超過が大きい場合、法人に建物を買う資金を捻出できない場合は赠与するt.の方法を行えば冈族会社はHHuaewnでき·かつ·社この方法を行えば同族会社は債務超過を解消でき、いずれにせよ、社長は個人財産を減らすことができます。かつ、該当する条件の方はぜひ、検討してみてください。

同族会社から回収できない貸付金も相続財産に?

◆確実なら除外も可能。

貸付金を消す方法もある中小企業の社長の相続でよく問題になるのが同族会社に対する貸付金です。

それが今後も返済される見込みは低いのに、同族会社の資金繰りが厳しい場合、社長が会社に貸した額が膨らみ、何年も返済できないということがあります。相続財産下記のような場合は相続財産から外れます財産評価基本通達205しかし、どんな場合でも相続財産になってしまうわけではなく、財産評価基本通達205。というこの表現はもう1度だけ使うので、覚えておいてください。
【社長の同族会社への貸付金が、社長の相続財産から外れるケース】会社が手形交換所の取引停止処分などを受けた場合債権者集会の協議などにより、債権が切り捨てられる場合金融機関のあっせんなどにより、当事者社長と会社が債権の切り捨てなどを行った場合回収が不可能、著しく困難であると見込まれる場合単に債務超過である、赤字である、返済能力がないなどの理由だけでは上記の条件には該当しません。
痛いムチ

埋火葬許可証

不合理分割
これは国税不服審判所の裁決平成18年5月12日の中でもしかし、どんな場合であれば明記されています。では、「同族会社に貸した債権は相続財産とはならない」「額面ではなくて実質的価値で評価される」となるのでしょうか?これに関して、先ほどの裁決ではこう判断されています。
被相続人がA社に貸したお金は2億円相続人税理士は貸付金を約3170万円と評価し、申告

→資産、負債などをベースに計算A社は約23億円の債務超過A社はグループ会社のB社に営業譲渡し、清算→A社に対する貸付金2億円はB社に引き継がれない相続開始日に営業譲渡は確実ではあったが、営業譲渡契約はまだ締結されていない貸付金は2億円争ったのです。
この状況の中、税務調査においてと否認され、結果は、納税者が勝ちました。その理由は次のとおりです。

A社は資産状況、営業状況が危機的であったグループ会社のB社に営業譲渡することが確実だったので、貸付金の実質的価値で計算すべきである契約前だったとしても、財産評価基本通達205の内容は回収の見込みがないことが客観的に確実であればよく、債権の切り捨ての決定までは必要ない同族会社に対する貸付金が相続財産になり、というご相談はよくありますが、「回収の見込みがないことが客観的に確実」であれば、どうしたらいいか?

回収見込みのない部分は相続財産にしなくてもいいのです。「回収の見込みがないことが客観的に確実」何をもってと言えるかの明確な基準はありませんが、同様のことが起きている場合、対策を税理士に相談する必要があります。返済されない貸付金につき、非常に厳もちろん、これは相続発生後では遅く、相続発生前に絶対に対策しておくことです。残された相続人が相続税だけを支払うことは、いものがありますだからこそ、早めに手を打っておく必要があるのです。ぜひ、覚えておいてください。
貸付金を消す方法具体的には、また、もあり、実際に当社で提案し、実行したこともあります。次の2つの方法です。

◆方法その1

会社が銀行から1億円を借りる

税務調査対策不当な課税には反論も!金持ち一家の

相続税の税務調査が入りやすい要件とは?

一概に言えないが、

遺産総額3億円以上なら濃厚

◆相続税の税務調査は人生初という方も多いでしょう。

そこで、どんな場合に税務調査になりやすいのかをお話しします。

入居者専用の駐車場課税対象になる遺産総額が3億円以上の場合これはあくまで東京国税局ベースの傾向です。財産の内容によっても変わってくるので一概には言えません。弊社で申告を担当させていただいたお客様でも、遺産総額が10億円超でも税務調査がなかったケースもあります。預金通帳の動きに関して不明瞭な点がある場合銀行の通帳は3~5年程度は見られると思ったほうがいいでしょう。
例えば、稲妻型と呼ばれます被相続人の預金通帳の動きを調べた場合、ある程度の金額の出入りが激しいもの通帳の左右の動きが激しい状態で下に降りていくのでがあるもの(逆L字型と呼ばれます)だったり、入金通帳の右側が続いた後に大きな出金通帳の左側だったりすると、税務調査に発展する可能性が高くなります。

こういう動きをする場合は、怪しいお金、財産隠しの可能性があるからです。照会をかけた資料と申告書の内容が合わない場合相続税の申告書が提出されると、税務署は銀行、生命保険会社、証券会社などに照会をかけることがよくあります反面調査。照会をかけた資料と申告書の内容が合わなければ、税務調査になる可能性は高いでしょう。
税務署では、被相続人の生前の確定申告書の状況不動産所得、事業所得など、法人からの役員報酬の額などを把握しています。これらと比べて相続税の申告書に記載さ「なぜだろう。
れた財産額とくに金融資産、不動産などが少ないとこれはおかしいから調べてみよう」となるわけです。

◆相続税の申告書に添付された資料が少ない、

または、不備がある場合相続税の申告書には財産を評価した根拠となる資料がいろいろと添付されます。評価が間違っているのでは?これが少ないとという疑いを持たれます。
相続に不慣れな税理士は「この財産を評価した根拠として、ということを知らないことも多いです。

贈与契約書

甲が乙に対し

ただし、ここまでは資料をつけておくべき」添付資料が少ない、不備があるという場合は、また、財産の評価方法の間違いや税法の適用間違いの可能性も考えられます。そういう可能性が高い申告書の場合も税務調査の対象になりやすいでしょう。例えば、毎年の税務調査で申告漏れが指摘される財産のうち約16%は土地ですが、土地そのものを申告書に載せ忘れたケースもあれば、評価方法のミスなどによるものもぁります。
家族名義の預金など、現預金のチェックがされていない場合被相続人以外の名義になっている預金が、税務調査で被相続人名義の預金名義預金として否認されるケースは非常に多いです。
実際、現預金の申告漏れは毎年の税務調査における申告漏れ財産の33~40%程度を占めているので、ここをチェックしたことを記載した資料などを申告書に添付しておいたほうが税務調査になる確率は低くなります。
名義預金があるならば、OOOO相続人名名義また、と記載し、申告書に載せておく必要があります。
税務調査というと、被相続人の財産の調査と思われる方が多いですが、50%は被相続人の財産の調査50%は相続人の財産の調査だと思ってください。なぜならば、申告書に載せるべき被相続人の財産が相続人名義の財産になっていることがそれだけ多いからです。そして、この資金移動や名義変更につき、適正な贈与が成立していないことも多いからです。

海外資産が関連する場合国税庁が発表している資料の中でも、「納税者の資産運用の国際化に対応し、資料情報や相続人·被相続人の居住形態等から海外資産の相続が想定される事案については、積極的に調査を実施して(中略)、特に、調査の過程において海外資産の取得が把握された場合にも、深度ある調査によりその解明に努めています。」いるほか、と記載されており、該当する調査件数も増加傾向にあります。
最新のデータでは、次のようになっています。

会話、税務調査官の行動、すべてに意味がある

◆世間話やカレンダーからでも矛盾は露呈する

被相続人の自宅などでの調査は1日で終了することが多いです。
税務調査の当日は2人以上の調査官が訪問します。
これは金庫などにある多額の現金、金の延べ棒などが発見された場合の証拠能力を担保するためという意味もあります。まずは00税務署の鈴木太郎ですと身分証明書を見せるルールになっています。
町田市コミュニティバス指定の日時に訪問し、場合によっては、にせの税務調査官の場合もあるので、注意が必(にせの税務職員を装った振り込め詐欺は後を絶たないのでご注意ください。要ですおかしいと思ったら所轄の税務署に電話して確認しましょう)。仏壇に線香をあげさせてほしいこれは線香をあげることにより相続人と人間関係を良くし、税務調査官がやってきて、最初にと言う場合もありますが、その後の税務調査をスムーズに進めたいという意図があるのです。
くまなく床の間に飾ってある掛け軸や壺の有無、また、その仏間が家の奥にあるような場合は、その仏間に移動するまでの間、税務調査官は家の中を見ています。その価値はどのくらいかも見ています。世間話や雑談の中にも、すでに核心を突いた内容が入っている場合があります。あの人はゴルフが好きだったと未亡人が話しました。
相続税の申告書にはゴルフ会員権は載っておらず、被相続人の趣味を聞き、しかし、いきなり否認の糸口が出てしゴルフに関しては、玄関のゴルフバッグの有無なども見ていますので要注意です。まった事例もあります。
関係あるとは思えない間接的な話にもすべて意味があることを忘れないでください。壁にかかっているカレンダー、トイレのタオル、リビングのテーブルの上のマッチ箱最近は見かけなくなりましたがなども何気なくチェックされています。

それから、例えば、「ABC証券のカレンダーが壁にかけてあるのに、といったことです。相続税の申告書にはABC証券の口座が載っていない」もちろん、相続人が開設している口座かもしれませんが、被相続人の口座が漏れているのかもしれません。
「被相続人の財産とすべきものが申告漏れになっていないか?」「税法の特例を適用している場合に要件を満たしているか?」「財産の評価方法ですから評価の減額などに間違いはないか?」などのポイントを中心に調べられます。預金通帳や印鑑の保管場所、金庫、貸金庫なども、相続人の立会いのもとに見せるよう言われます。
印鑑はどれが誰の印鑑で、印影を記録として残します(朱肉をつけて押す前に空押しし、紙にどの通帳の印鑑として使用されているかのチェックもします。実際に押印し、

付くかどうかを確認します。最近使ったならば、これはその印鑑を最近使ったかどうかを知り、何に使ったのかを確認するためです)。
年賀状、香典帳などもチェックされる可能性があります。これはABC証券、いろは信用金庫からの年賀状がある場合、ABC証券やいろは信用金庫と被相続人が取り引きをしていた可能性があるからです。

その口座が申告書に載っているかどうかの確認をしているのです

税務調査で聞かれるポイントを押さえておこう

◆調査官が何を確認しているのかわかれば安心

相続税の税務調査がある場合、事前に申告を担当した税理士、または、相続人に電話で日程に関する連絡がある場合が大半です。
この日程は強制ではありませんので、相続人と税理士で日程を検討し、変更することも可能です。充分な準備期間をとり、税理士と綿密な打合せをして当日に臨みましょう。
甲の承諾なく

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町田市コミュニティバス

攻めの贈与税の納税戦略

ただし、相続開始までが短期間ならば、賃貸建物を建てた子供に入る収入も限られています。したがって、賃貸建物を子から親に贈与、または、売却して、土地の評価減を採用できる方法に切り替えたほうが得だからです。「子に貯まるお金<土地の評価減による節税」のほうが得ということです。つまり、贈与、売却であれば、お金賃貸建物または、売却と書きましたが、親のはに転換しますので、相続財産はさらに圧縮することができます。
ここでなぜならば、固定資産税評価額×70%1億円のお金は1億円の相続税評価額ですが、1億円で購入した賃貸建物の相続税評価額はをベースに評価するので、1億円よりも下になるからです。次の対策が考えられます。ただし、親の年齢が-定以上になっていても健康な場合、相続開始がいつなのかを予想することは非常に難しいものとなります。

そういう場合は、

子供が同族法人を設立し、その同族法人に子供自身のアパートを売却する

これによって土地評価額は20%の評価減ができ、

更地評価額の80%となります。一般的に、父への地代は固定資産税(含、また、こういうケースでは、都市計画税)の2~3倍程度を支払います。

賃貸収入は法人の収入とし、父以外の複数の子供設立した子供の兄弟姉妹に役員報酬として分配すると、給与所得控除額もあるし、数人で分散するので、所得税の税率を下げることも可能です。このとき、土地の無償返還に関する届出書という書類を税務署に提出しておきます。これを忘れると、借地権の課税問題が出てきてしまいます。子供の賃貸建物を親の名義にし、

同族会社に一括貸しをする

土地は貸家建付地となり、この場合、土地の評価額は更地評価額の約80%となります。
役員報酬は父以外の子供複数で受け取ることにより、所得税の税率を下げることができます。また、賃料の一部は同族会社に入るので、親の相続財産が膨らむことを軽減できます。これに関しては、次項目でさらに詳しく解説していきます。節税のためにアパートを建てるこのように一口にといっても、いろいろな形態があります。
相続財産の額、相続人の構成、被相続人の年齢、相続人の収入など、いろいろな要素を考えて対策していくべきです。

同族会社によるサブリースのメリットとは?

◆空室対策だけじゃない、

節税対策にも効果あり賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビルを所有している不動産オーナーの方のための相続対策を見ていきましょう。引き続き、「不動産管理法人を使った、サブリースによる節税対策」ここではを解説します。
サブリースとは、「不動産賃貸を行うにあたって、不動産会社などがオーナーから賃貸物件を·括借り上げする」本来の経済的意味は空室リスクの回避ことであり、にあります。まず事例を挙げ、このサブリースを使った節税対策の手順を追っていきましょう。
交通会館の駐車場前提条件父名義の土地に父名義の賃貸マンションが建っているこの土地は昔は更地であった(この時点の土地評価額を100とする)この土地に賃貸建物を建てたことにより、土地評価額が80になった0手順同族会社を設立(すでに同族会社がある場合は、これを利用しても可)賃貸マンションを借りている賃借人との契約を変更する【変更前】父が賃借人に貸している父→賃借人という賃貸借関係【変更後】父が同族会社に貸し、それを同族会社が賃借人に貸す「父→同族会社サブリース→賃借人」という賃貸借関係建物を父から子供に贈与する土地は贈与しない→各部屋の賃借人から預かっている敷金相当額の預金も子供に贈与する(敷金は賃借人に対する債務であり、敷金相当額も一緒に贈与しないと、税務上の問題が発生する)

④将来、父の相続が発生するこのような節税対策が有効かというと、それは次の理由からです。

なぜ、父に関する所得税、住民税、相続税

◆賃貸アパートなども所有しているような場合は、

さらに相続時には、前にも述べましたが、父が他の賃貸マンション、賃料に対する所得税と住民税が高くなります。手取り額に対しても相続税が課されるという状況になります。建物を贈与すれば、賃料は子供の所得になり、父ほどの高い所得税と住民税は課されません。当然、父の相続発生時にその手取額には相続税もかかりません。父名義の土地の相続税評価額

◆土地の相続税評価額を下げるという相続税対策であることが多いでしょう。

父が賃貸マンションを建てた理由は、元々、前述した「建物を贈与して名義変更をした時点」とここで解説している節税対策のキモは、父の相続発生時点両時点の賃貸借関係にあります。

-賃借人土地の評価額の減額難しくなるので理由は割愛しますが、実は、この両時点で建物所有者が貸している相手が異なっていると、という効果は維持できなくなってしまうのです。しかし、賃借人の入れ替わりはいつ起こるかわかりません。

建物所有者が同族会社に貸すようにすれば、同族会社は入れ替わることはないので安心というわけです。そこで、この両時点の賃貸借関係は次のようになります。

都市計画区域

新住宅市街地開発事業区域

精神的にタフでないとやれない
この時点「父→同族会社サブリース→賃借人」この時点「子→同族会社サブリース→賃借人」理屈の上では同族会社を使ったサブリースを利用しなくても、この時点での賃借人の入れ替わりがなけこの節税対策は、そのままの状態でも成立します。
なぜならば、れば成立するからです。実際の賃借人元々、父から借りていた賃借人ほぼなり得ないのです。両時点の賃借人を同じにしかし、は入れ替わるため、上記の両時点の賃借人が同じには、だから、

するために、サブリースを利用するのです。

第三者の不動産管理会社がサブリースをしている場合でも同じことが言え、両時点で同じ会社がサブリースをしているならば成立します。

これは同族会社ではなく、それから、世の中には下記の賃貸借関係になっているケースもあります。「父や子→同族会社→第三者の不動産管理会社→賃借人」この同族会社が行うサブリースは経済合理性がないため、この場合、税務調査で否認を受けるリスクがあります。なぜならば、サブリースという行為は空室リスクの回避が目的であり、第三者の不動産管理会社がサブリースをしていることにより、このリスクはすでに回避できているからです。
同族会社がわざわざ入らなくても、すでにリスク回避できているので、そこで間に入る経済的意味がないのです。同族間で行う取引は常にその取引を行った理由という経済合理性が問われます。
相続税に限りませんが、

同一生計の親子が、不動産の相続で考えたいこと

●相当の地代

として親から子供へ財産を移転するあまり一般的に知られていませんが、かなり有効な相続対策があります。

父が子供名義の土地にアパートを建て、子供に相当の地代を支払うのです(土地を借りるにあたっての権利金は支払いません)。親と子が同一生計であることが条件です。

全期間一括前払地代方式の定期借地権マンションこれは、同居している場合は同一生計となります(同居していても別生計の場合もあり得ます)。また、別居していても生活費の送金状況などにより同一生計か原則として、うかを判断することになります。相当の地代国税庁のホームページに次のように書かれています。ここで支払うとは、原則として、その土地の更地価格(時価)のおおむね6%程度課税上の弊害がなければ、次の金額も認められます。
その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額その土地の相続税評価額またはその評価額の過去3年間の平均額地代としてはかなりの高額ですが、これによって、父の預貯金が子供に所得税、住民税、贈与税なしで移転できるのです。

なぜならば、同一生計の親族が支払いを受ける地代などの経費は、支払う側では経費にならない代わりに、受け取る側では所得にしなくてもいいからです.父の不動産所得の計算上は経費にならないというデメリットはありますが、この方法は、父の金融資産の移転を考える場合には有効です。ある程度の期間をかけて父の財産を移転させる前提なので、実行後に父がまもなく他界してしまった場合は効果が半減します。この方法は父の不動産事業が事業的規模かどうかを問いません。参考までに、不動産貸付業が事業的規模と言えるのは、次の場合とされます。

貸間やアパートなどについてはおおむね10室以上独立した家屋についてはおおむね5棟以上1棟につき2室と換算青空駐車場などの土地の貸付けがある場合、貸地をおおむね5件で1室と換算します。
例えば貸室8室と貸地10件の場合は合わせて10室相当となり、その不動産貸付業は事業と呼べる規模ということになります。また、不動産事業全体で考えますので、子供の土地に父が所有するアパートが建っていたとしても、土地の評価減はできず、この方法はあくまでも父から子供への財産ちなみに、更地としての評価額になります。

相続しない

あのときは世話になったね

の移転を目的とした方法なのです。は、そのままの状態であれば、賃もちろん、将来的には相続により、父のアパートも子供のものとなります。そして、次の相続時子供が他界したとき貸物件が建っている土地ということで評価減ができることになります。

賃貸物件の建て替え中に相続が発生したらColmunどんな建物にも寿命があり、いずれは建て替えなければならない時期が来ます。賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビルを所有している不動産オーナーの方からすると、その建て替え中に相続が発生したら、その土地の評価がどうなるのか気になると「貸家建付地としての評価はできない」ころでしょう。実際、と勘違いされている方は多いですが、そうではないのです。
興味深い裁決を2パターンご紹介します。
これに関し、○平成4年12月9日裁決建て替え中·相続開始日に建物を旧建物の賃借人が引き続き、新建物に入居することとなっている·立退料の支払いがない場合、新築中の建物について、権利金の授受があり、賃貸借契約が成立済の場合は貸家建付地でOKまたは、○平成7年11月14日裁決·相続開始日に建物を新築中建て替えではなく新築中とは書いてありませんが、→具体的にそう推察されます·以前からの賃借人は存在していない·賃貸借予約契約は締結されているが、賃貸借契約は未成立貸家建付地として評価できないこれらの裁決からわかることは建て替え中であっても、『貸家建付地』として評価できることはある(土地の価格が約80%で評価されることはある)という:とです.具体的な条件としては、以下のようなものが挙げられます。

「旧建物の賃借人が、引き続いて新建物に入居することとなっている」立退料の支払いがない「新築中の建物につき権利金の授受が完了し、賃貸借契約が成立済み」

賃貸物件を建て替える時期を迎えているときに「父母など不動産所有者が死期を予測できる病気にかかっている」ということもあり得ます。先ほどのような一定の条件を満たせば、更地評価よりも低い「貸家建付地しかし、建て替え中であっても、の評価をすることができるのです。
第三者への賃貸だと、賃借人の意思によって、もちろん、これらの条件を満たすことができる場合とできない場合があります。同族法人への賃貸であれば、意図的にこれらの条件を満たすことができます。
方、.括借り上げし、第三者に賃貸」、「新建物は同族法人が.括借り上げし、第三者に賃貸」1日建物は同族法人がということもあり得るでしょう。具体的な法令がなくても、「税務署が租税回避行為と判断したら否認できる」同族会社の場合、という法律があるので、これも考慮すべき点ではあります。
とはいえ、この否認方法は実際には適用されることは少ないので、税務調査で否認されない状況にしておくことは重要ですが、必要以上に恐れる必要はありません。

入居者専用駐車場が埋まらないときの対処法

◆コインパーキングの併設を検討してみる

駐車場以前、当社で受注した相続税の申告案件で、に関するものがありました。次のような内容です。さらに同じ敷地内に入居者専用の駐車場もつくりました。被相続人である父が、相続税の節税対策のため、所有していた更地に賃貸マンションを建て、しかし、入居者で駐車場を借りない人が増え、駐車場の空きが目立ってきました。
そこで税理士に相談したところ、「空いた部分を入居者以外にも貸したらどうですか?」と言われ、入居者以外にも貸すことにしました。
子供は1人であきらめるのか?その後、父はまもなく他界し、相続が発生しました。しかし、大きな問題があったのです。土地の評価が『更地評価×約80%「入居者専用であれば、『更地評価そもそも、賃貸物件を建てるという節税対策をしたのは、になる」、駐車場部分も約80%となるからです。
駐車場が空いているからといって、同じ敷地内とはいえ入居者以外にも貸せば、「更地評価×約80%-土地評価の約20%減額」という効果はなくなってしまいます。その駐車場全体の土地評価は高くなってしまうのです。
とはいえ、もちろん、この約20%の減額を捨てる代わりに、入居者以外からの駐車場収入が入ってきます。だから、次の2つのことを比較すべきです。
O20%の減額による相続税の節税効果3入居者以外からの駐車場収入があることのメリット-手取り相続の時点で10のメリット>このメリット今回は、すでに父の死期が近いことがわかっていたので、となることは、ほぼ確実でした。
それにも関わらず選択を誤ったために、駐車場部分の全体につき、20%の減額効果を採用できないことになってしまったわけです。今日では、若年世代の車離れが加1速し、以前にはなかった他人と車を共有するカー·シェアリングという制度も流行っています。

そのため、以前は埋まっていた入居者専用の

駐車場が、入居者だけでは埋まらないケースも多々出てきています。では、入居者専用駐車場が埋まらない場合に、何かよい対策はないのでしょうか?例えば、このような考え方があります。駐車場の空いている部分を道路に接している部分に集め、そこにコインパーキングをつくります。

(-入居者に貸している部分を移動してもらい)つまり、駐車場を、入居者専用の駐車場コインパーキングに区切ってしまうのです(コインパーキング部分は評価減はできません)。と「入居者専用の駐車場につき、約20%の減額を維持できる」、「コインパーキングの収入が入ってくる」というメリットだけではありません。
このやり方は、コインパーキングを道路に面した部分に設置することにより、次の2つの効果があるのです。入居者専用の駐車場が公道に接する距離が短くなる入居者専用の駐車場の土地の形が悪くなるこれにより、入居者専用の駐車場の土地評価がさらに下がる可能性があるのです。
多角的に考えて節税対策を行わないと、相続税は、大きな損を生んでしまう可能性があります。入居者専用の駐車場が空いているケースは多いので、この話を考えてみてください。入居者専用駐車場を集約し、入居者以外に貸す部分と明確に分けるようにすることで、ちなみに、コインパーキングまで併設しなくても、同様の土地評価減の効果を維持することもできます。
相続税は納税額が大きくなることも多く、ちょっとしたミスが数百、数千、数億円という違いになって出てくることもあるので注意が必要です。

更地の評価は2つに分けると下げられる

利用区分で分けるか、

遺産分割で分けるか

◆土地の評価は路線価×mリで計算されることが原則です。

相続税の場合、ここでは、土地の利用の仕方相続開始前の対策遺産分割の方法相続開始後の対策による相続税の節税対策をお伝えします。
例えば、下記の土地(更地)があったとします。2つの道路に接した角地200m2·片方の道路の路線価が100万円·もう片方の路線価が50万円この土地の場合、一般的な住宅地区を前提として、普通に評価すると以下のようになります。

特定の財産の相続人が