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相続の放棄

親の死亡時に子供名義の預金が発見された場合、税務に精通している者でない限り、親から子供に生前贈与されたものと考えることは自然この名義預金は、相続人が子供のころの小遣いや社会人になってからの収入を被相続人に預けていた部分が含まれるので、相続人の財産だと認識していてもおかしくない相続税の申告に際し、税理士から名義預金の説明等がなかったので、名義預金について理解しておらず、資料の提出をしなかった重加算税は取消しとなったのです。
これらの理由により、納税者の主張が認められ、調査官が過去の裁決等のすべてを把握しているはずもなく、税務調査の現場で交渉が終わることも少なくありません。

当然ですが、過去の事例を提示することにより、重加算税ですとの指摘を受けたならば、税務調査の現場もし、過去の類似事例を税理士に調べてもらい、で反論していきましょう。

預貯金等は、名義変更-贈与が成立しないColumn名義預金に関し、別の角度からお伝えします。
まず、相続税基本通達9-9をご紹介しますが、ここには次の旨が書かれています一部省略
不動産、株式等の名義変更があった場合で対価の授受がされていない場合、この行為は、原則として贈与とする。「お金を払わずに、株式等の名義変更をしたら、原則として贈与税の対象にしますよ」ということです。だから、不動産、贈与として扱い、不動産、株式等預貯金等しかし、ここではとは書かれていますが、とは書かれていません。
なぜかといえば、預貯金等の名義変更贈与と取り扱ってしまうと、税務署にとって都合が悪ぃからです。
名義預金がつくられた時点で、税務署がすべてを把握することは不可能です。

預貯金等の名義変更=贈与贈与税の時効原則6年、不正の場合7年もし、これをとしてしまうと、となってしまう贈与が、星の数ほど発生します。名義預金を税務署が発見した場合は、それでは困るので、「被相続人の財産として、相続税の課税とする」「贈与税の時効を迎えていなければ、贈与税の課税対象とする」という、どちらかの課税に至ることになるのです。実際は、時効が成り立っている贈与にも関わらず、相続税の課税対象とされているケースも少なくありません(本来は単に贈与税の時効という結論)。

相続でもめないための、遺言書と遺産分割の留意点

遺言書は遺留分を侵害しない内容がベスト

◆被相続人が相続に備えてやっておくこと

多くの方は節税ばかりに目が向きがちです。相続と言うと、それは次の2点です。しかし、実は節税よりも大切なことがあります。

建築士なしで家が建つどのようにすれば争わずに済むのか?どのように納税すべきなのか?もちろん、ここまで述べてきた節税対策は大変重要なものです。家族の中で資産をめぐる争いが発生し、相続が〈争続〉いつまでも遺産分割ができず、しかし、になってしまうと、税金が減る特例も適用できません。納税自体がすんなりできないとなると、節税の意味も薄くなってしまいます。10どのようにすれば争わずに済むのか?そこでまずは、について考えてみましょう。〈争続〉を避けるための1つの方法として遺言書の作成があります。
この遺言書の作成時に、遺留分を侵害しないような内容にしておくのです。被相続人の兄弟姉妹以外の相続人に対して認められる相続財産の割合のことです。例えば、愛人にすべての財産を相続させる遺留分とは、という遺言書があったとしても、相続人は一定の財産を相続できる権利を主張できます。

遺留分を侵害していなければ、争うことはできず、遺言書の内容に不満がある相続人がいたとしても、遺言書の内容どおりに被相続人の財産が相続されることになります(被相続人の兄弟姉妹が相続人の場合には遺留分はありません)。

相続人が被相続人の両親などの直系尊属のみの場合は被相続人の財産×1/3が相続人全員の遺留分、相続人が直系尊属以外の場合は被相続人の財産×1/2が相続人全員の遺留分となります次図参照
そして、相続人各人の遺留分は、遺留分全体を法定相続分第1章05参照で按分した割合となります。

遺留分を生前放棄してもらう手もある

◆被相続人が相続に備えてやっておくこと

愛人に財産のすべてを相続させる相続人には遺留分という一定の財産を相続する権利があるため、もしという遺言があったとしても、一定の財産は相続することができます。

例えば、配偶者と子供2人が相続人という場合、子供の遺留分はそれぞれにつき1/8となります第6章01参照

おじさんたちは

所有権移転登記

相続対策となる事
配偶者の遺留分は1/4·例えば「長男後妻の子供先妻の子供などの他の相続人から一定の権利を請遺留分を請求されるケースとしては、にすべてを相続させる」などの遺言書があった場合に、求されてしまうような場合が該当します。一定の財産をわたさなければならないのです。この場合、長男は、遺留分を請求してきた他の相続人に、被相続人の生前に相続人が放棄することもできます(相続の放棄は被相続人の生前にはできません)。しかし、この遺留分は、この遺留分の放棄が正当と認められれば許可されます。遺留分の生前放棄には家庭裁判所の許可が必要であり、裁判所のホームページの最新のデータ日本全国で1066件の遺留分の生前放棄が許可されています。
90%程度は認められているようです。平成25年では、また、家庭裁判所が遺留分の生前放棄を許可するかどうかの基準は次の3点です。

本人の自由意思による放棄か?放棄した理由に合理性、必要性はあるか?(例えば、農地を細分化することは非効率的であるためなど)代償性があるか?(放棄を条件に贈与してもらう、または過去に贈与してもらったなど)もちろん無理矢理に放棄させることはできませんが、自分被相続人が生きている間に先妻の子供などに一定の財産を贈与し、これを条件に遺留分の生前放棄をしてもらうことはあり得ます。
具体的には、遺留分の生前放棄を条件とした贈与契約書を交わすことなどが挙げられます。第1章02参照

相続人の構成が先妻の子供と後妻の子供「自分の配偶者と自分の親だが、仲が悪い」といったケースは珍しくありません。

「遺言書+贈与など+遺留分の生前放棄」をセットとして検討してみるのも1つの方法です。これが家庭裁判所に認められれば、争いごとはなくなります。その場合は、遺留分の放棄は、なお、遺言書があることが大前提となります。被相続人が遺言書を書き忘れたまま他界してしまった場合などは、相続人全員で遺産分割をすることになりますので、注意してください。

相続人が先に他界するケースも想定しておく

◆被相続人が相続に備えてやっておくこと

被相続人が遺書を作成する際には、想定外の出来事に備えておくことも必要です。例えば、財産を相続させたいと思っていた子供などが、自分より先に他界する可能性もあります。次のようなケースがあります。
実際、高齢のAさんは妻に先立たれ、相続人は長男、次男という状況です。しかし、長男と次男は折り合いが悪く、Aさんは遺言を書くことにしました。その内容はAの全財産を長男に相続させるというものでした。
相続させる与える行為「そのように遺産分割をしなさいという行為」与える行為というのはではなく、とされています。
50年以上では一般定期借地権なお、遺言では遺贈と言います。じゅいしゃ遺言者受遺者また、遺言した人のことを遺言で財産をもらう人のことをと呼びます。しかし、不幸にも長男はAさんよりも先に他界してしまいました。長男には子供CAさんの孫通常の遺産分割であれば、Aさん死亡時の相続人は、長男の子供3人と、が3人います。次男の4人となります。
この場合、Aさんが残した遺言の効力はどうなってしまうのでしょうか?Aさんは自分の財産は長男が引き継ぎ、将来は長男の子供自分の孫心の中ではが当然に引き継ぐものだと思っていた可能性が高いでしょう。民法985条では「遺言は、遺言者の死亡の時からその効力を生ずる」とあります。
994条では「遺贈は、遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは、その効力を生じまた、ない」とあります。

次男は自分の相続すべき財産を主張し、裁判となった事例があります。東京地裁平成20年11月12日相続させる遺贈ではないなので、

民法994条の適用はない

.Aさんの財産は長男の子供が引き継ぐべき·次男の主張を認めなかった○東京高裁平成21年4月15日遺言書からは「Aの死亡以前に長男が死亡した場合はその子供に効力が及ぶ」という旨を読み取ることはできない·Aよりも長男が先に他界したことにより、この遺言は効力を失う次男の主張を認める最高裁平成23年2月22日·東京高裁の判断を維持Aさんは本音では「長男の血筋に自分の財産を引き継いでほしい」と思っていたのかもしれません。
長男が自分よりも先に他界することを想定していなかった結果、しかし、財産の一部が次男のものになってしまったのです。「自分よりも先に受遺者である子供が死亡した場合には、Aさんは、OOこの事例なら長男の子供に相続させる」という旨を遺言書に記載しておくべきだったのです。

遺留分もちろん、次男には先に解説したという権利があるので、財産のすべてを長男の子供に相続させることはできないかもしれません。しかし、Aさんが長男の子供に引き継がせたい財産に関しては、そのとおりになります。

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親よりも子供が先に他界することは不幸なことですしかな脚と遺言者の思いとは違った形での遺産atが行われてし孪う可しかし、その順番が逆になる可能性も念頭に入れておかないと、遺言者の思いとは違った形での遺産相続が行われてしまう可能性があるのです。

子供がいない。自宅はいずれ妻の親族のものに?Column子供相続人がいない夫婦の場合、自宅を誰が相続するのかが問題になることもあります。相続人が次のような状態の場合、将来の相続がどうなるか考えてみましょう。

長男A子供がいない子供がいるという兄弟構成と次男B長男Aが実家の土地建物を相続して居住長男Aの妻次男B長男Aが妻よりも先に他界した場合、が相続人となります。長男Aの妻が現に住んでいる土地建物なら、長男Aの妻が相続するかもしれません。と長男Aの妻もいずれは他界します。妻の兄弟姉妹がすでに他界している場合はその子供、しかし、この場合の相続人は、長男Aの妻の両親、または兄弟姉妹、となります。この土地建物は「次男Bにとっての実家(生家)である」、「次男Bの子供が、ここで考えたいのは、幼少期に遊びに行った祖父母の家である」ということです。
これが、長男Aの妻の親族のものになってしまうのは、(あるいは亡くなった長男Aにとっても)、正直、複雑な思いを抱く場合もあるかと思います。次男Bにとってこういった事情に配慮するための方法の1つとして、長男Aが次のような条件つきの遺言書を書き、事前に了解を得ておくというやり方があります。

長男Aが遺言を書き、遺言で土地建物は次男Bに引き継がせることにするその際、長男Aの妻が生存中はそのまま住まわせることを条件とする生前に妻、次男Bにきちんと話をしておく(話をしておくことに法的な拘束力はありませんが、大切なことです)長男Aの妻が「自分の死後は、または次男Bの相続人に土地建物を引き継がせる」という旨の遺言を書くことも可能ですが、次男Bからはなかなか言いもちろん、次男B、どういう対策をすべきかはケースバイケースですが、出しにくいでしょう。
こういう状況に陥っていて遺言を書いたほうがいいと判断されるなら、書いておくべきです.

相続の話し合いはみんなでが基本

◆良好な関係を保つため情報はオープンに

節税対策も含めたいろいろな相続の話し合いの場には、できるだけ相続人全員で出席することが大切です。
蚊帳の外に置かれた相続人との関係がこじれることもあります。すでに相続人の関係が険悪な場合は別ですが、相続人の一部が他の相続人に内緒で節税対策を進めた結果、微妙な段階であれば、実際に相続が起きた場合に備え、今からでも相続人間の関係を良好にしておきましょう。
入居者専用の駐車場現状、節税のご相談にいらっしゃったのですが、節税遺産分割私のところにも、以前、あるお客様が1人で相続税のお話しするうちに、よりもに問題があることがわそのお客様の顧問税理士のミスリードにより、で共有になっていたのです。
かりました。将来に相続が開始しても売却する予定がない財産の一部が、複数の相続人(兄弟)これを放っておくと、相続人同士の人間関係にひびが入りやすくなります。今は仲が良くても、その後2回相続をすれば、兄の孫弟の孫それぞれ所有することになります。

兄の財産はが、弟の財産はが、この2人が大人になった段階で、人間関係はまずないことが大半でしょう。不動産を共有名義にしたり、入口同族会社の株を兄弟で持っというのは、そういう将来を迎えるです。「このリスクを兄弟の共通認識とし、共有関係を解消しましょう」「次回は弟さんとお2人でいらしてください。問題を同じ空気の中そこで私は、と提案しました。
そしてで考えることが〈争約を防ぐ方法ですから」とお伝えしました。両親と自分だけで節税対策を進めていたのです。
このお客様ODは、10どのようにすれば争わずに済むのか?、「どのように納税すべきなのか?」、最後が節税繰り返しになりますが、大事なのは、まずです。次に「どのように納税すべきなのか?」ここからは、具体的に解説していきます。次図は、相続人の相続手続きの大まかな流れなので参考にしてください。

について、

期限は3カ月!最適な相続のやり方を検討する

単純承認

相続放棄限定承認の違いとは?

どのように納税すべきなのか?

では、について述べていきます。第6章04の図は、相続人の相続手続きの大まかな流れです。

まず考えなければならないのは、単純承認相続の放棄限定承認相続手続きで、どのような形で相続を行うかです。相続のやり方には、という3つの選択肢がぁこのうちどれかを3カ月以内に決めなければなりません。り、相続の放棄限定承認もしなければ、単純承認3カ月以内にもをしたとみなされます延長制度あり。後述します
単純承認とは、被相続人の財産と債務のすべてを相続することです。これを選ぶのが一般的です。被相続人が債務超過でない場合、被相続人の権利と義務を無限に引き継ぎますので、相続した財産だけで被相続人の債務を返済できないならば、相続人自身の財産で返済することになります。単純承認では、相続の放棄は、相続人が遺産の相続を放棄することです。
被相続人が債務超過のときにその可能性があります。
何も相続しなかったことを相続の放棄とは言いません(相続人は何も相続しない場合も遺産分割協議書に押印する必要がある)。これは家庭裁判所で手続きする制度なので、限定承認とは、相続したい財産のみを限定して相続することができる方法です。
被相続人の資産<被相続人の債務の場合などに選択する方法で、この相続した財産の価額の範囲内で、被相続人の債務を引き継ぐ義務が発生します。例えば、相続人である子供は、相続の放棄を検討するかもしれません。
「それでも自宅だけはやはりどうしても守りたい(=被相続人である父が債務超過の場合、しかし、相続したい)」と悩む場合などに、限定承認は有効なのです。このただし、相続財産が複雑な場合など、財産の調査などに時間が必要なときは、期間を延長することも可能です(延長期間は通常は3カ月。

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定期借家権+証券化

適正に説明できる状況

ここで、上記2事例はかなり極端に離れたケースとなります。「では、いくらなら生活費として認められるのか?」誰もが気になるところですが、いくらまでなら非課税という基準はありません。実際の現場では「入居金は返還されないもの、取り扱いはさまざま」期間で償却されるものなど、「入居金は安く、月々の利用料が高いという施設もある」という状況で、個別の判断になってきます。それが税務調査でどう判断されるかはケースバイケースです。
そして、相続が起きた場合、同じような状況になったら、税理士と十分に協議をし、ですので、相続税の申告書に載せるべきかどうかを判断してください。このような事例はドンドン出てくるでしょうが、それが相続税の対象なのか否かは大きな問題です。

高齢化社会を迎え、

将来的に該当する可能性があるならば、もし、こういうことが心配であり、妻へ自宅の贈与共有にしておく第1章07参照2000万円まで非課税を行い、自宅を売却して老人ホームに入ることになった際、妻は自分の入居金を自分で支払うことができる→将来、まだ高齢でなければ、妻に毎年の贈与を行う第1章02参照夫の財産と否認されるのを防ぐため、贈与契約書を整備し、贈与を成り立たせる→と·いざという時1太きることはできませんがりまの2つの”について覚えておくことは金額の基準がないだけにこうです!と言い切ることはできませんが、この2つの事例について覚えておくことは重要です。

子供のお金で親の家を増改築するときの注意点

共有名義

子供名義

◆事前に

やにして贈与扱いを回避子供がお金を出して親の家を改築することがありますが、やり方を間違えると思わぬ贈与税を支払うことになってしまいます。あるTV番組で家屋の大改築のことを取り上げていました。お金の問題に気を取られました。先日、その際、私は家屋が綺麗になったことよりも、改築の流れは、次のような状態になっていました。父名義の家屋が老朽化しましたが、父には改築資金がありませんでした。そこで子供がお金を出して父名義の家を改築したのですが、父の資産価値が増加してしまいました。
その結果、建物の名義は父のまま(改築部分のみを子名義として登記することは制度上、贈与不可)だったので、子供から父へのになります。改築となれば資金はそれなりの額になります。当然、贈与税は贈与を受けた人が支払うものなので、父が負担すべき贈与税額も多額となります。

全期間一括前払地代方式の定期借地権マンション父が贈与税が支払えないからと、これを子が負担すれば、そして、さらに贈与となるのです。知らない間に世の中では多々あります。こういう贈与した状態になっているケースは、実際、増改築部分に関し、夫から妻への贈与となり、納税者が負けた事例もあります東京地裁、昭和51年2月17日
子供が単純に資金提供してはいけないのですが、父名義の建物を改築したいということも現実問題としてあります。どう対策していけばいいのでしょうか?だから、では、ここでは、2つの方法を解説していきます。

◆対策!

共有名義にする方法父の家屋の時価子供が提供する金額のバランスを考え、共有名義で登記する方法があります。
と「父の建物の時価300万円、子供が提供する額1500万円」の場合で考えてみましょう。

「300÷父の持分300+15001/6」→父から子供への移転部分:300万円×1-1/6-250万円1500÷子供の持分300+1500-5/6]→子供から父への移転部分:1500万円×1-5/6-250万円結果として、双方に移転する価値が同額なので、贈与の問題は発生しません。

◆対策2事前に建物の名義を変更する方法

父の建物を子供に贈与または売却した後に改築を行います。父が家屋を譲渡した場合でも、譲渡に伴う売却益課税対象が出ることはまずないでしょう。そうすれば、子供名義の建物を子供が自己資金で改築したことになり、今回は改築増築何の問題もありません。を前提にしましたが、でも同じ理屈となります。
子供の通帳が税務調査の対象になった際に、子供の口座から父の口座に多額の資金移動があり、それが改築資金ならば子供から父への贈与と否認される可能性があります実際には、税務調査で指摘を受けた後でも錯誤ということで登記を共有に直し、贈与税の問題を回避することもあるでしょうが、これは保証できるものではありません。

情報公開

稲岡土地利用研究会

建て替え中
贈与として否認されるのが本来の形式ですから。共有にするか、子供名義に変えておくか。親に増改築の資金がないならば、適正に登記をしておく必要があるのです。

親と子供で、所有不動産を交換してもいい

残したい財産を残す

◆家庭内で融通を利かせ、

分割払い不動産を物納不動産を売却して納税の3つが一般的です。相続が発生して相続財産の大半が不動産の場合、相続税の納税方法は、しかし、どうしても残したい土地がある場合もあります。物納や売却をしないで納税を切り抜ける方法は、分割払いしカないのでしょうか?例えば、妻と子供1人で財産を相続したとします。相続が発生し、子供は時価1億円の土地を相続したため、妻は配偶者の特例を使ったため相続税は0円でしたが、相続税が発生しました。
この子供の土地を残したいというのが一家の希望ですが、納税もしなければなりません。妻には10年前に妻の父から相続した時価8000万円の土地があります。ところで、この売却資金を子供の相続税の納税資金に充てたいと考えました。

この土地に売却の依頼が来ていたので、しかし、妻が土地を売却すると、その利益に対して譲渡税が課税されます。子供の相続税の納税資金としてわたすと、妻から子供への贈与になり、子供が贈与税を支払うことになります。さらに、その税引き後のお金を、子供が相続したのは土地であり、相続税支払いの原資となる金銭は持っていません。子供の納税資金には使えません。
これでは妻の土地の売却資金を、こういったケースでの対処の仕方としては、妻の土地と子供の土地の80%次の図のように、8000万円相当額を交換するといいでしょう。交換後は売却の依頼が来ている土地の所有者は子供になり、売却したお金も子供のものなので、そうすると、これを相続税の納税資金に充てることができるのです。
不動産の交換一定の条件を満たせば、をした場合、所有者が変わっても不動産を譲渡したことによる税金はかかりません(移転に関してかかる登録免許税、不動産取得税はかかります)。
なぜなら、交換しても税金がかからない特例があるからです。ただしこの特例は、交換で取得した土地は交換でわたした土地の交換直前の用途と同じ用途に使用するという要件があります。この事例では、子供は交換した土地ををすぐ子供についてのみ、に売却しているため、この特例は使えません。

子供が妻子供の母にわたした自宅の土地の80%は税金の対象にはなります。
そのため、8000万円相当額しかし、この8000万円は実際に売却していますので、税金を支払う原資はあります。
もちろん、妻は特例の適用を受けることができます。また、相続開始後3年10カ月以内に土地などを売却した場合、相続税の一部が売却益から控除できる特例もあるため、税金は実際には発生しない可能性もあります。
子供は1人であきらめるのか?他の親族が所有している土地で売却できるものがあれば、相続した土地を物納も売却もしたくない場合、親族間での土地の交換も検討すべきなのです。

含み損を抱えた塩漬け不動産を売却したいが

◆親の含み益を移転し、

子供の含み損と相殺する自宅以外の投資用不動産や遊休地などを売却して、売却損が出たとしましょう。

売却損は、他の不動産の売却益とは相殺できますが、給与や不動産収入とは相殺できないことになっています。このその年に相殺し切れなければ繰り越しもできず、また、切り捨てになってしまいます。これでは含み損を抱えた不動産を売ることを躊躇してしまいますが、実は生前贈与を使ってこの対策をする方法もあります。子供が含み損を抱えた不動産を所有しており、売却をためらっているとします。
先祖代々の土地を所有しています。方で、父は、この父が所有する先祖代々の土地を使って、子の土地の売却損を小さくする方法が考えられます。
この場合、通常、父親から子供が不動産を引き継ぐのは相続のときです。息子は相続税の納税のために土地を売却することもあるでしょう。

すると、子供に先祖代々の土地の売却益が生じます。そういうタイミングなら、子供が持っている含み損を抱えた不動産を売却しても、その売却損を先祖代々の土地の売却益にぶつけて相殺することができます。ただしこの場合、相続はいつ発生するかわからないため、相続時まで、含み損を抱えた状態が継続することになります。しかし、贈与なら別です。贈与はお互いの意思によりいつでもできます。
含み損を抱えた不動産を売却したい場合、まず先祖代々の土地を父から子へ贈与することで、含み益を父から子に移転させます。贈与の場合、子供は父の取得費を引き継ぎますので、売却する際に控除する金額は父の取得費です(なお、今回の場合は、先祖代々の土地なので取得費は非常に低額です。

近所とのトラブル

もらう権利

話をわかりやすくするため、ここでは取得費を0円とします)。子供が同じ年に、含み損を抱えた不動産を売却するのです。そして、ただし、通常の贈与では、1年間につき110万円しか贈与税は非課税になりません。そのため、土地などの高額なものを贈与した場合は贈与税が多額になってしまいます。相続時精算課税そこで、第1章06参照を使って贈与します。

父が所有している不動産の時価=相続税評価額と仮定が1億円、子の不動産の含み損が1億円、実際に税金を計算してみましょう。
そして不動産の取得費を0円として、贈与税1億円-2500万円20%-1500万円(この1500万円は実際の相続時に精算されます)不動産の譲渡についての所得税、住民税含み益1億円-含み損1億円x20%-0円たしかに、いったんは1500万円の贈与税を納付しなければなりません。
含み益1億円の不動産を売却した場合には納めなければならない1億円×20%=2000万円その代わりに、時価1億円、取得費が0円、を納めずに済むのです。この1500万円は相続時に相続税と精算されます。しかも、実質的な持ち出しはありません。したがって、含み損を抱えて塩漬けになっている不動産があれば、こんな方法で売却してみてはいかがでしょうか。

投資用不動産の購入は売却まで考慮しておこう

◆更地のままのほうが高く売れることもある

アベノミクス等の影響により投資用不動産が売れており、満室でない賃貸物件が満室になった場合の想定利回りを前提に売れています。
そんな市況の中、相続税対策相続財産の圧縮事業承継対策株価の圧縮借金をしてを考え、投資用不動産を購入することがあります。

これを購入するならば、しかし、覚えておいてほしいことがあるのです。複数の土地を持っている、ある地主さんの例を挙げましょう。1億円の評価額の土地に、相続税対策のため賃貸物件を建築しました。この地主さんは、その際、5000万円の借金をしました。賃貸物件の年間賃料は500万円です。この地主さんが亡くなって相続が発生し、相続人はこの賃貸物件を売却することにしました。この物件はいくらで売れるでしょうか。

投資用不動産は不動産としての価値もありますが、それよりも投資効率で値段が決まる側面が大きくなります。満室になった場合の想定利回りを前提に建設したあるいは購入した物件でも、売却するときには実際の利回りが重視されることもあります。

利回りの低い投資用不動産を売却しようとしたところ、「住人を追い出して、更地にしたほうが高く売れます」先日、当社のお客様が、建物を壊し、と不動産業者に言われたくらいです。話を地主さんの例に戻しましょう。年間の賃料”は500万円です。
賃料収入÷利回り-不動産の価格と計算されますので、

利回り5%の場合500万円÷590=1億円·利回り10%の場合500万円÷10%=5000万円となります。

建築士なしで家が建つどの程度の利回りを設定されるかはケースバイケースですが、前者の1億円で売れたとしましょう。この地主さんには、賃貸物件を建てた時の5000万円の借金があります。相続人はこれを返済しなければなりませんので、「売却金額1億円-借金5000万円-手取り5000万円」が相続人の手元に残るお金となります。しかし、もともと、この地主さんは1億円の土地を持っていたのです。
相続税対策という大義名分のもとに行った方法により、「財産が目減りすることそれが、財産そのものが減ってしまいました。これは損することになってしまった相続税対策」だったということになります。当然、これは地主さんの話だけではなく、中小企業の株価対策のために、投資用不動産を購入する場合も同様のことが言えます。

さらに言えば、第2章01に書いたように預金と借金の両建ては「支払利息を支払うことにより、という逆相続税対策になる可能性もあります。財産が減る」アベノミクスは金融緩和による経済政策ですから、この状況が永遠に続くことはありません。必ず、賃貸不動産を購入されている方も多いですが、どこかで反動がきます。投資用不動産を売却したいと思ったタイミングだったら......。私がここで解説したデメリットがさらにその反動が来た時が、膨らむのです。借金による投資用不動産の購入は幅広く行われています。
相続税対策、事業承継対策という名のもとに、もちろん、不動産投資そのものを否定しているわけではありません。しかし、そこはよく考えて、売却まで考えた上で実行しないと、結果として、損をすることになってしまうのです。

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賃貸不動産の空室期間が長くなってきたら?

◆それでも土地の評価減を採用できる余地はある

賃貸アパートの入居者をずっと募集しているにも関わらず、空室の期間が長くなると土地の評価にも影響するので悩みます。なかなか決まらないこともあるでしょう。
アパートなどの賃貸物件の建っている土地は貸家建付地という取り扱いになり、駐車場などの更地の評価額の約80%の評価額になります。しかし、空室部分に対応する土地床面積按分により、100%の評価額となってしまうのです。
は、その空室が一時的なものならば、その根拠は平成11年7月29日付で国税庁ただし、相続開始日に空室であっても、賃貸不動産としての評価減はできることになっています。から出された情報に下記の例示があるからです。
例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして取り扱って差し支えないこととした。
1つの土地