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一つの証拠

都市と農村の結婚

●各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。●賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。賃貸されていない期間が、課税時期の前後の例えば1カ月程度であるなど-時的な期間であること。●課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。これはあくまでも例示で、明確な基準ではありません。
この中に空室期間が1カ月程度1カ月~長くても数カ月と表現されていることから、評価減を採用するためには、空室期間がと考えている税理士も中にはいます。その考え方は保守的すぎるのです。
しかし、過去に税務署と争いになり、約9カ月間にわたって空室だったにも関わらず貸家建付地の評価が認められた事例や、約2年半もの間にわたって空室でも認められた事実際、例もあります。

当社が税務調査で対応した事例でも、約3年間の空室期間があるにも関わらず、否認されなかったものもあります。「ある程度の期間の空室貸家建付地の評価はできない」というのは間違った判断です。「空室に対して評価減を認められるか」について争われた事例だから、(平をご紹介します。
成21年10月13日裁決)賃貸建物の立て看板と毎月の不動産情報誌に掲載し、継続的に入居者の募集を行っていた

約9カ月にわたり、

空室の一部屋があった·約9カ月間空室となった特別の理由はないが、転勤や新入学等の時期からずれると、入居者はなかなか決まらず、長期に空室となる場合がある物件であった空室期間において、賃貸用以外の用途に使用はしていないアパート等の賃貸住宅が林立しているこの物件の周辺には、税務署は空室部分に対応する評価減は認めないとして、争いになったこの前提に対して、国税不服審判所は納税者の主張を認め、下記と判断しました。
課税時期相続開始日、贈与した日前後における空室期間だけで判断するのではないどのような状況下において空室期間が生じていたか等の諸事情をも総合勘案して判断すべき継続して本件不動産管理業者に委託し、空室になった場合の入居者募集等を含めた不動産賃貸に関するほとんどの業務を行わせ、継続的に賃貸に供されていたことが認められるこの物件の周辺には賃貸住宅が林立しており、空室が発生したからといって、すぐに新たな賃借人が決定するような状況ではなかった一時的な空室にすぎないため、評価減は採用してOK賃貸アパートなどでは、人口減、世帯数減などにより空室が埋まりにくいケースもありますが、状況次第では空室に対応する部分も評価減が認められるので注意が必要です。

節税目的で金の仏具を購入するのはムダですColumn純金の仏具テレビ等で報道されています。

子供は1人であきらめるのか?相続税の節税対策として、を購入する方が増えていると、墓地や墓石、相続税の計算上は非課税現預金純金の仏具に変えておけば、仏壇、仏具、神を祭る道具など日常礼拝をしている物は、となるからです。生前にを節税になると思ってのことでしょう。「商品、骨とう品又は投資の対象として所有するものはこれに含まれない」投資対象になるようなものは対象しかし、相続税基本通達12-2に、という記載がありますので、外です(もちろん、日常的に仏具として使用しているならば、純金の仏具でも非課税となります)。
節税対策として、例えば1000万円の純金のおりんを購入した場合、それは本当に節税になっているのでしょうか?下記の前提条件で考えてみましょう。
では、母が被相続人の第二次相続父はすでに他界し、相続人は子供3人基礎控除の相続財産は3億円1人1億円→基礎控除額は3000万円+600万円3人4800万円→財産総額は3億4800万円計算してみると、この場合、相続税の総額は1億円30%-700万円3人=6900万円となります。

被相続人である母が1000万円の純金のおりんを購入した場合、x相続税の総額は約6600万円になります。つまり、300万円の得をしたことになるのです。日常的に使ってはいたものの、さて、この純金のおりんは、もともと節税対策のため購入されたものなので、相続人は相続税の税務調査後に売却することにしました。そこで問題になるのが売却金額です。かたまりおりん「金のこの場合はとしての価値はなく、塊としての価値になります。
」購入時と相場があまり変動していなければ、そうなると、おおよそ半分の価値になってしまいます。1000万円500万円500万円の損失です。

地方における安定した雇用を創出する

持続可能な発展

貸付金は2億円
ということは、で購入したおりんは、の価値になってしまい、

つまり、300万円の得をするために500万円の損をしたというわけです。
日常的に使い続けるいずれ売却する予定があるならば節税対策の意味で行うならば金の仏具は、ために購入した場合においては節税効果がありますが、全く意味をなしません。もっと言えば、相続税の税率が50%,55%となる方はほとんどいません。
ここは誤解が多い部分なので、覚えておいてください。

節自社株、貸付金……同族会社の相続の盲点とは?不動産、

融資を受けるだけ

で株価が下がる会社がある中小企業の株式は上場株式等と違い、後継者不在等の理由でM&Aにより売却しない限り、換金することはありません。しかし、そういう株式であっても、贈与や相続をする場合は、贈与税や相続税の対象となります。
とくに優良企業の場合、その株価が高く、税負担が重いこともあり、その税対策が必要になるのです。原則として下記の計算方法で株価を評価します。

中小企業の事業承継に際して、株式を同族間で贈与または相続する場合、類似類似業種比準価額以下、と言います→上場会社の株価を考慮して、計算する価額純資産純資産価額以下、と言います→その時点で会社が解散した場合の価額·これらのミックス→類似と純資産のミックス割合は50~90%で会社の状況による一般的に、算出した株価は類似より純資産そして、のほうが大きくなることが多いので、下記の考え方が成り立ちます。
類似だけで評価できれば株価は低くなる→従業員が100人以上の会社は類似だけで計算できます→従業員が100人未満でも売上などにより類似だけで計算できます類似をミックスする割合が高いと株価は低くなる類似だけで評価できなくても相続税や贈与税の計算をする場合、売上高によって、「類似をミックスする割中小企業は、従業員数、総資産価額、次のように区分されます。

それぞれの区分に応じて、合」が異なるのです。

大会社……類似だけで評価できるミックス割合は1.00中会社(中会社はさらにその中で3区分に分かれます)中会社(大)ミックス割合は0.90中会社(中)ミックス割合は0.75中会社(d)ミックス割合は0.60小会社……ミックス割合は0.50大会社、業種ごとの総資産価額等によって左ページの表のようになっています。
建築士なしで家が建つそして、中会社、小会社といった規模の判定基準は、類似<純資産という前提で考えれば、だから、会社規模が大きくなったほうが株価が低くなり、事業承継に有利になるのです。規模の判定は、総資産価額(帳簿価額ベースで、時価は関係ない)、従業員数、売上高によって変わるので、なんとかできる要素とできない要素があります。この中で総資産価額現預金が増えれば、総資産が増えることになります。
融資を受けるだけで会に関しては、どんな会社でも期末直前に融資を受け、ということは、社規模のランクアップになり、株価が下がる場合があるのです。これらの基準をクリアしても、この総資産価額の基準だけで決定されるものではありません。もちろん、従業員数、売上高の判定もあるので、融資を受けるだけで総資産額が増え、会社のランクアップになる場合は確実にあるのです。

ただし、「社長が高齢でいつ他界してもおかしくない今はお元気であっても」、ガンなどを告知され、期ごとに「このとくに、ある程度の死期が予測できている」という会社は、基準をクリアするための融資を検討されることも1つの事業承継対策です。みなさんの会社は「融資を受けるだけで、株価が下がる会社」でしょうか?当然ですが、期末を越えた後に融資を受けても意味がありません。
融資を受ければ、「ランクアップできるならばいくら借りればOKなのか?」もし、これに該当する可能性がある場合は、会社規模のランクアップができるのか?を検討する必要があります

赤字だから株価が低い

は大間違いです!中小企業の事業承継を考えた場合、「赤字で株価が低くなっているので、贈与するタイミングだ」と思われている方が多いです。
多くの方がご存じありませんこれには大きな落とし穴があるのですが、その落とし穴とは、前の項目の内容で述べた下記の部分に関することです。
類似だけで評価できれば株価は低くなる→従業員が100人以上の会社は類似だけで計算できます→従業員が100人未満でも売上などにより類似だけで計算できます類似だけで評価できなくても類似をミックスする割合が高いと株価は低くなる次の3つの条件に該当する会社は赤字だから株価が高くなるとなってしまう場合が多いのです。

しかし、これは絶対ではありません。

純資産はプラス債務超過でない過去の業績は良かったので、→表面上は債務超過でも、土地の含み益でプラスになる会社も含みます2期連続で配当していない→中小企業の場合は一般的なことです2期連続で赤字である·スポット的な収益を除いて判断します→生命保険の解約返戻金など、具体的に解説していきましょう。

前提条件を以下のとおりとします。類似300円1株あたり純資産5000円1株あたり

社長の持株数2万株先ほどの要件を満たしてしまうと、株価の計算は以下のようになります。

基礎控除額

不動産価値は地価

この場合、算式は類似×25%+純資産×75%となります→300円×25%+5000円×75%=3825円算出した株価に社長の持ち株数をかけて、社長の財産額を計算します2万株=7650万円→3825円「この会社の従業員が100人以上であって、本来なら類似だけで計算できる場合であったとしても」これはこうなります。
類似だけで計算した株価は300円2万株=600万円だったのですが本来の類似のミックス割合が50~90%という会社であっても、同じ算式で計算することになってしまいます。

また、従業員が100人未満の会社で、この3つの条件に該当する会社は、類似×25%+純資産×75%という算式で評価され、会社規模がどうであれ株価が跳ね上がる可能性があるのです。贈与を行うときには、事前にこの3つの条件に該当しない状況を整えることが重要になってきます。
そこで、方、相続人の死はいつ来るかわからないため難しいところですが、ある程度の死期が予想できる場合には、贈与の場合と同じく対策が可能です。となると、3条件を満たさないためには、下記対策が考えられます。
株主に配当を出す続ける→人の死はいつ来るかわかりませんので、少額でも配当を出しことも対策の1つです役員報酬を減額するなどして、利益を出す→役員報酬の額は役員退職金の額に影響するので、注意が必要です。

給与を減らす対策も考えられます他の親族の景気が上向いてきた要素はあるとはいえ、まだまだ赤字の中小企業が多いです。だからこそ、赤字だから株を贈与しようと考える方も多いのです。赤字は株価を低くする要因にはなりますが赤字株価が低いご注意いただければと思います。ではありません。
ここは多くの方が誤解されている部分なので、

借地権がなくても、株価計算では計上が必要

後継者に株式を段階的に贈与している会社はたくさんあります。

事業承継を考え、般的な贈与の場合、贈与額が110万円を超えれば、株価計算贈与税を支払う必要があり、その際に必要なのがです。
しかし、これに関して、税理士が間違っていることも多いので、株式を贈与される場合は次のポイントを必ずチェックしてください。個人の土地に法人が建物を建てているパターンで、説明していきます。

09·土地所有者……社長、役員などの同族関係者建物所有者同族会社借地権は存在していない前提→個人の土地に法人の建物が建っているので、原則的には借地権が発生している→地代が税務上の適正額(相当の地代と言います)借地権がない確認書(土地の無償返還に関する届出書だったり、と言います)を提出していたりする場合は、借地権がないと考えるここで2つの大きなポイントがあります。
この法人には借地権という資産、権利はないしかし、株価計算では借地権を資産として計上する必要があるこのが非常に漏れやすいのです。純資産価額の計算上、借地権に関して土地評価額×20%を計上しなければなりません。

株価計算の明細書の中の、「第5表本来、1株当たりの純資産価額相続税評価額の計算明細書」計上されているかをチェックしてください。に、今回のケースに該当するパターンであれば、借地権が貸借対照表に計上されていないとしても、土地評価額×20%が計上されていなければなりません。
ここに

計上されていなければ株式の過少評価税務調査で指摘されれば過少申告加算税の対象になります。

事業者--利便性に照らしとなり、そのお客様の顧問税理士にこの株価計算について説明したことがあります。「そんなことは今までに実際、私がセカンドオピニオンを請け負っている顧問先では、しかし、1度もやったことがない」との一点張りで全く理解しませんでした。過去に行った同じケースの株価計算は、ということは、すべて間違っていたのでしょう。不動産の評価間違いは株価に大きな影響を与えるので、怖いことです......。
今回の内容は「地代が税務上の適正額相当の地代である場合」、借地権がない確認書土地の無償返還に関する届出書土地評を提出している場合を前提とした、価額×20%を計上するケースでした。
地代が適正でない場合に計上する金額は、違う計算式となります。これは非常に複雑な計算式なので、ここでは割愛します。
ただし、

会社の不動産を時価で評価してもいい?

中小企業の会長や社長などが亡くなった場合、

この株式も相続財産となるので、評価額がいくらになるのかは重要な問題です。事業承継を考え、株式を贈与する場合も同じです。
路線価固定資産税評価額をベースに計算するのが、とくに会社で不動産を所有している場合、その評価額によっては株価が大きく変動します。
土地は建物は原則的な計算方法です会社がただし、相続、または、贈与の発生前3年以内に、取得した土地、家屋、附属設備、構築物の評価額は特別な取扱いがあります個人にはこの適用はありません。この場合、下記の評価方法となっています。

相続、通常の取引価額または、贈与の日におけるにより評価するこれらの帳簿価額が相続、通常の取引価額または、贈与の日におけるである場合、帳簿価額を評価額とすることができる贈与の日前3年以内に会社が取得した土地等は、だから、相続、または、帳簿価額そのままで評価されていることも多いのです。
これは帳簿価額=通常の取引価額上記この末尾はできるしかし、であるという前提を持ち、という表現になっていることから、帳簿価額が絶対的な評価方法であるわけではありません。これについて争われた裁決があります平成10年6月5日

この事例では相続開始前3年以内に会社が取得した建物の評価につき争われ、双方の主張、また国税不服審判所の判断は下記となりました。
借地権つき分譲住宅

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定期借家権+証券化

適正に説明できる状況

ここで、上記2事例はかなり極端に離れたケースとなります。「では、いくらなら生活費として認められるのか?」誰もが気になるところですが、いくらまでなら非課税という基準はありません。実際の現場では「入居金は返還されないもの、取り扱いはさまざま」期間で償却されるものなど、「入居金は安く、月々の利用料が高いという施設もある」という状況で、個別の判断になってきます。それが税務調査でどう判断されるかはケースバイケースです。
そして、相続が起きた場合、同じような状況になったら、税理士と十分に協議をし、ですので、相続税の申告書に載せるべきかどうかを判断してください。このような事例はドンドン出てくるでしょうが、それが相続税の対象なのか否かは大きな問題です。

高齢化社会を迎え、

将来的に該当する可能性があるならば、もし、こういうことが心配であり、妻へ自宅の贈与共有にしておく第1章07参照2000万円まで非課税を行い、自宅を売却して老人ホームに入ることになった際、妻は自分の入居金を自分で支払うことができる→将来、まだ高齢でなければ、妻に毎年の贈与を行う第1章02参照夫の財産と否認されるのを防ぐため、贈与契約書を整備し、贈与を成り立たせる→と·いざという時1太きることはできませんがりまの2つの”について覚えておくことは金額の基準がないだけにこうです!と言い切ることはできませんが、この2つの事例について覚えておくことは重要です。

子供のお金で親の家を増改築するときの注意点

共有名義

子供名義

◆事前に

やにして贈与扱いを回避子供がお金を出して親の家を改築することがありますが、やり方を間違えると思わぬ贈与税を支払うことになってしまいます。あるTV番組で家屋の大改築のことを取り上げていました。お金の問題に気を取られました。先日、その際、私は家屋が綺麗になったことよりも、改築の流れは、次のような状態になっていました。父名義の家屋が老朽化しましたが、父には改築資金がありませんでした。そこで子供がお金を出して父名義の家を改築したのですが、父の資産価値が増加してしまいました。
その結果、建物の名義は父のまま(改築部分のみを子名義として登記することは制度上、贈与不可)だったので、子供から父へのになります。改築となれば資金はそれなりの額になります。当然、贈与税は贈与を受けた人が支払うものなので、父が負担すべき贈与税額も多額となります。

全期間一括前払地代方式の定期借地権マンション父が贈与税が支払えないからと、これを子が負担すれば、そして、さらに贈与となるのです。知らない間に世の中では多々あります。こういう贈与した状態になっているケースは、実際、増改築部分に関し、夫から妻への贈与となり、納税者が負けた事例もあります東京地裁、昭和51年2月17日
子供が単純に資金提供してはいけないのですが、父名義の建物を改築したいということも現実問題としてあります。どう対策していけばいいのでしょうか?だから、では、ここでは、2つの方法を解説していきます。

◆対策!

共有名義にする方法父の家屋の時価子供が提供する金額のバランスを考え、共有名義で登記する方法があります。
と「父の建物の時価300万円、子供が提供する額1500万円」の場合で考えてみましょう。

「300÷父の持分300+15001/6」→父から子供への移転部分:300万円×1-1/6-250万円1500÷子供の持分300+1500-5/6]→子供から父への移転部分:1500万円×1-5/6-250万円結果として、双方に移転する価値が同額なので、贈与の問題は発生しません。

◆対策2事前に建物の名義を変更する方法

父の建物を子供に贈与または売却した後に改築を行います。父が家屋を譲渡した場合でも、譲渡に伴う売却益課税対象が出ることはまずないでしょう。そうすれば、子供名義の建物を子供が自己資金で改築したことになり、今回は改築増築何の問題もありません。を前提にしましたが、でも同じ理屈となります。
子供の通帳が税務調査の対象になった際に、子供の口座から父の口座に多額の資金移動があり、それが改築資金ならば子供から父への贈与と否認される可能性があります実際には、税務調査で指摘を受けた後でも錯誤ということで登記を共有に直し、贈与税の問題を回避することもあるでしょうが、これは保証できるものではありません。

情報公開

稲岡土地利用研究会

建て替え中
贈与として否認されるのが本来の形式ですから。共有にするか、子供名義に変えておくか。親に増改築の資金がないならば、適正に登記をしておく必要があるのです。

親と子供で、所有不動産を交換してもいい

残したい財産を残す

◆家庭内で融通を利かせ、

分割払い不動産を物納不動産を売却して納税の3つが一般的です。相続が発生して相続財産の大半が不動産の場合、相続税の納税方法は、しかし、どうしても残したい土地がある場合もあります。物納や売却をしないで納税を切り抜ける方法は、分割払いしカないのでしょうか?例えば、妻と子供1人で財産を相続したとします。相続が発生し、子供は時価1億円の土地を相続したため、妻は配偶者の特例を使ったため相続税は0円でしたが、相続税が発生しました。
この子供の土地を残したいというのが一家の希望ですが、納税もしなければなりません。妻には10年前に妻の父から相続した時価8000万円の土地があります。ところで、この売却資金を子供の相続税の納税資金に充てたいと考えました。

この土地に売却の依頼が来ていたので、しかし、妻が土地を売却すると、その利益に対して譲渡税が課税されます。子供の相続税の納税資金としてわたすと、妻から子供への贈与になり、子供が贈与税を支払うことになります。さらに、その税引き後のお金を、子供が相続したのは土地であり、相続税支払いの原資となる金銭は持っていません。子供の納税資金には使えません。
これでは妻の土地の売却資金を、こういったケースでの対処の仕方としては、妻の土地と子供の土地の80%次の図のように、8000万円相当額を交換するといいでしょう。交換後は売却の依頼が来ている土地の所有者は子供になり、売却したお金も子供のものなので、そうすると、これを相続税の納税資金に充てることができるのです。
不動産の交換一定の条件を満たせば、をした場合、所有者が変わっても不動産を譲渡したことによる税金はかかりません(移転に関してかかる登録免許税、不動産取得税はかかります)。
なぜなら、交換しても税金がかからない特例があるからです。ただしこの特例は、交換で取得した土地は交換でわたした土地の交換直前の用途と同じ用途に使用するという要件があります。この事例では、子供は交換した土地ををすぐ子供についてのみ、に売却しているため、この特例は使えません。

子供が妻子供の母にわたした自宅の土地の80%は税金の対象にはなります。
そのため、8000万円相当額しかし、この8000万円は実際に売却していますので、税金を支払う原資はあります。
もちろん、妻は特例の適用を受けることができます。また、相続開始後3年10カ月以内に土地などを売却した場合、相続税の一部が売却益から控除できる特例もあるため、税金は実際には発生しない可能性もあります。
子供は1人であきらめるのか?他の親族が所有している土地で売却できるものがあれば、相続した土地を物納も売却もしたくない場合、親族間での土地の交換も検討すべきなのです。

含み損を抱えた塩漬け不動産を売却したいが

◆親の含み益を移転し、

子供の含み損と相殺する自宅以外の投資用不動産や遊休地などを売却して、売却損が出たとしましょう。

売却損は、他の不動産の売却益とは相殺できますが、給与や不動産収入とは相殺できないことになっています。このその年に相殺し切れなければ繰り越しもできず、また、切り捨てになってしまいます。これでは含み損を抱えた不動産を売ることを躊躇してしまいますが、実は生前贈与を使ってこの対策をする方法もあります。子供が含み損を抱えた不動産を所有しており、売却をためらっているとします。
先祖代々の土地を所有しています。方で、父は、この父が所有する先祖代々の土地を使って、子の土地の売却損を小さくする方法が考えられます。
この場合、通常、父親から子供が不動産を引き継ぐのは相続のときです。息子は相続税の納税のために土地を売却することもあるでしょう。

すると、子供に先祖代々の土地の売却益が生じます。そういうタイミングなら、子供が持っている含み損を抱えた不動産を売却しても、その売却損を先祖代々の土地の売却益にぶつけて相殺することができます。ただしこの場合、相続はいつ発生するかわからないため、相続時まで、含み損を抱えた状態が継続することになります。しかし、贈与なら別です。贈与はお互いの意思によりいつでもできます。
含み損を抱えた不動産を売却したい場合、まず先祖代々の土地を父から子へ贈与することで、含み益を父から子に移転させます。贈与の場合、子供は父の取得費を引き継ぎますので、売却する際に控除する金額は父の取得費です(なお、今回の場合は、先祖代々の土地なので取得費は非常に低額です。

近所とのトラブル

もらう権利

話をわかりやすくするため、ここでは取得費を0円とします)。子供が同じ年に、含み損を抱えた不動産を売却するのです。そして、ただし、通常の贈与では、1年間につき110万円しか贈与税は非課税になりません。そのため、土地などの高額なものを贈与した場合は贈与税が多額になってしまいます。相続時精算課税そこで、第1章06参照を使って贈与します。

父が所有している不動産の時価=相続税評価額と仮定が1億円、子の不動産の含み損が1億円、実際に税金を計算してみましょう。
そして不動産の取得費を0円として、贈与税1億円-2500万円20%-1500万円(この1500万円は実際の相続時に精算されます)不動産の譲渡についての所得税、住民税含み益1億円-含み損1億円x20%-0円たしかに、いったんは1500万円の贈与税を納付しなければなりません。
含み益1億円の不動産を売却した場合には納めなければならない1億円×20%=2000万円その代わりに、時価1億円、取得費が0円、を納めずに済むのです。この1500万円は相続時に相続税と精算されます。しかも、実質的な持ち出しはありません。したがって、含み損を抱えて塩漬けになっている不動産があれば、こんな方法で売却してみてはいかがでしょうか。

投資用不動産の購入は売却まで考慮しておこう

◆更地のままのほうが高く売れることもある

アベノミクス等の影響により投資用不動産が売れており、満室でない賃貸物件が満室になった場合の想定利回りを前提に売れています。
そんな市況の中、相続税対策相続財産の圧縮事業承継対策株価の圧縮借金をしてを考え、投資用不動産を購入することがあります。

これを購入するならば、しかし、覚えておいてほしいことがあるのです。複数の土地を持っている、ある地主さんの例を挙げましょう。1億円の評価額の土地に、相続税対策のため賃貸物件を建築しました。この地主さんは、その際、5000万円の借金をしました。賃貸物件の年間賃料は500万円です。この地主さんが亡くなって相続が発生し、相続人はこの賃貸物件を売却することにしました。この物件はいくらで売れるでしょうか。

投資用不動産は不動産としての価値もありますが、それよりも投資効率で値段が決まる側面が大きくなります。満室になった場合の想定利回りを前提に建設したあるいは購入した物件でも、売却するときには実際の利回りが重視されることもあります。

利回りの低い投資用不動産を売却しようとしたところ、「住人を追い出して、更地にしたほうが高く売れます」先日、当社のお客様が、建物を壊し、と不動産業者に言われたくらいです。話を地主さんの例に戻しましょう。年間の賃料”は500万円です。
賃料収入÷利回り-不動産の価格と計算されますので、

利回り5%の場合500万円÷590=1億円·利回り10%の場合500万円÷10%=5000万円となります。

建築士なしで家が建つどの程度の利回りを設定されるかはケースバイケースですが、前者の1億円で売れたとしましょう。この地主さんには、賃貸物件を建てた時の5000万円の借金があります。相続人はこれを返済しなければなりませんので、「売却金額1億円-借金5000万円-手取り5000万円」が相続人の手元に残るお金となります。しかし、もともと、この地主さんは1億円の土地を持っていたのです。
相続税対策という大義名分のもとに行った方法により、「財産が目減りすることそれが、財産そのものが減ってしまいました。これは損することになってしまった相続税対策」だったということになります。当然、これは地主さんの話だけではなく、中小企業の株価対策のために、投資用不動産を購入する場合も同様のことが言えます。

さらに言えば、第2章01に書いたように預金と借金の両建ては「支払利息を支払うことにより、という逆相続税対策になる可能性もあります。財産が減る」アベノミクスは金融緩和による経済政策ですから、この状況が永遠に続くことはありません。必ず、賃貸不動産を購入されている方も多いですが、どこかで反動がきます。投資用不動産を売却したいと思ったタイミングだったら......。私がここで解説したデメリットがさらにその反動が来た時が、膨らむのです。借金による投資用不動産の購入は幅広く行われています。
相続税対策、事業承継対策という名のもとに、もちろん、不動産投資そのものを否定しているわけではありません。しかし、そこはよく考えて、売却まで考えた上で実行しないと、結果として、損をすることになってしまうのです。

出口の

賃貸不動産の空室期間が長くなってきたら?

◆それでも土地の評価減を採用できる余地はある

賃貸アパートの入居者をずっと募集しているにも関わらず、空室の期間が長くなると土地の評価にも影響するので悩みます。なかなか決まらないこともあるでしょう。
アパートなどの賃貸物件の建っている土地は貸家建付地という取り扱いになり、駐車場などの更地の評価額の約80%の評価額になります。しかし、空室部分に対応する土地床面積按分により、100%の評価額となってしまうのです。
は、その空室が一時的なものならば、その根拠は平成11年7月29日付で国税庁ただし、相続開始日に空室であっても、賃貸不動産としての評価減はできることになっています。から出された情報に下記の例示があるからです。
例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして取り扱って差し支えないこととした。
1つの土地